Número de Hipotecas registradas para vivienda en Sevilla. Elaboración Propia. Fuente: INE
Como vemos en el gráfico el número de hipotecas totales registrado para vivienda en 2006 no ha aumentado, en términos generales. Esto evidencia un comienzo de la desaceleración de la demanda.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Un préstamo hipotecario es aquel cuya garantía es una hipoteca que recae sobre un bien inmueble,generalmente una vivienda. Se formaliza en escritura pública ante Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El tipo de garantía hipotecaria permite plazos más largos para la devolución del préstamo y tipos de intereses inferiores a los de los préstamos con garantía personal.
El cliente se obliga a devolver dicha cantidad, y los intereses, mediante pagos periódicos (cuotas del préstamo), normalmente, mensuales, hasta el momento del vencimiento del préstamo.
La entidad de crédito, además de la garantía genérica de todos los bienes presentes y futuros del deudor, cuenta con una garantía especial para el recobro de la cantidad prestada al cliente: una hipoteca sobre un inmueble, generalmente de su propiedad. En el caso de que el cliente no atienda al pago de su deuda, la entidad prestamista podría recuperar la cantidad pendiente de cobro (total o parcialmente) mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria legalmente establecido (Ley de Enjuiciamiento Civil), pudiendo ser subastado. No obstante, el inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).
Esta no es la única forma de garantía posible. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza, que consiste en que una o varias personas avalan al deudor, obligándose a pagar si éste no lo hace.
Al tener el Banco o Caja de Ahorros una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.
Dependiendo del tipo de bien comprometido (vivienda habitual, segunda residencia, ...) variarán las condiciones ofrecidas por la entidad de crédito, siendo en general más favorables las relativas a préstamos hipotecarios para la compra de vivienda habitual. Por otra parte, un mismo bien puede servir de garantía de distintos préstamos simultáneamente, al poderse hipotecar más de una vez, teniendo preferencia las hipotecas anteriores sobre las posteriores. Por ello, en caso de segunda y sucesivas hipotecas, las condiciones ofrecidas por los prestamistas suelen ser peores que si se tratase de una primera hipoteca.
El préstamo hipotecario suele ser de importe elevado y tener una larga duración. Entre otros, se emplea para financiar la mayor inversión que hace una persona durante su vida: la compra de una vivienda. Por tanto, implica la asunción de una importante carga financiera presente y futura por parte del cliente. En consecuencia, es muy conveniente que el cliente actúe sin precipitación a la hora de elegir la entidad con la que contratar el préstamo hipotecario, comparando minuciosamente todas las condiciones de las distintas ofertas del mercado. En los folletos informativos gratuitos sobre préstamos hipotecarios las entidades detallan las principales características de sus ofertas.
En el caso particular de la financiación de la compra de una vivienda de nueva construcción, debe tenerse en cuenta que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo del promotor, aunque así lo haya firmado en el contrato privado de compraventa. A la hora de elegir entre la subrogación y un nuevo préstamo hipotecario, el cliente debería comparar las características particulares de cada préstamo, para lo que es necesario disponer de información completa sobre el préstamo del promotor. Además de tener en cuenta todos los costes directos de cada alternativa, se recomienda valorar también los gastos que hay que pagar a terceros (notaría, impuestos, registro, gestoría, tasación,...) que son distintos en cada opción.
Desde 1990, según la Asociación Hipotecaria Española, los periodos medios de amortización de los préstamos hipotecarios han pasado de ser de 12 años a los actuales 26. No obstante, parece que dichos plazos continúan aumentando con motivo del aumento de los precios y la liberalización del sector. Como ya comentamos en otra sección dicha evolución podría variar ante aumentos de los tipos de interés, ya que en ese caso, un aumento del número de años no disminuye la cuota mensual en los mismos términos porcentuales.
Fuente: Banco de España (bde.es), Consejo general del notariado de España (notariado.org), Asociación Hipotecaria Española (ahe.es), Expobarrio.com
