Valor de Hipotecas registradas para vivienda en Sevilla. Elaboración Propia. Fuente: INE
El importe del préstamo Hipotecario
Como vemos en el gráfico el aumento de la cantidad hipotecada ha ido creciendo en los últimos años. No obstante, y aunque también lo ha hecho en el 2006, el número de hipotecas totales registrado para vivienda lo ha hecho en menor medida. Esto no es más que la consecuencia del aumento de los precios, pero evidencia el comienzo de la desaceleración de la demanda.
El cliente debería calcular sus necesidades y capacidad de endeudamiento teniendo en cuenta todos los gastos vinculados a la contratación del préstamo hipotecario y sus ingresos presentes y futuros, así como la seguridad de los mismos (teniendo muy en cuenta la situación de empleo). Además, en caso de optar por un préstamo a tipo de interés variable, es conveniente prever un margen sobre la capacidad de endeudamiento a la hora de calcular el capital del préstamo a solicitar, puesto que una subida de tipos puede provocar un incremento de la cuota periódica en el futuro, si no se ha contratado un instrumento de cobertura. Normalmente, se entiende un 30-35% de sus ingresos mensuales, una vez descontado las cuotas que se pagan por otros créditos.
Otro aspecto a tener en cuenta para conocer exactamente el importe del préstamo que usted podrá conseguir es el valor de tasación de la vivienda. A través de una sociedad de tasación autorizada usted sabrá cual es la valoración del inmueble y si la cantidad que le pide el comprador se ajusta a los valores del mercado. La tasación de la vivienda es, por tanto, otra forma de aumentar tanto su seguridad como la de la entidad financiera que, si usted lo desea, personalmente puede encargar a una sociedad que lleve a cabo la operación. Pero recuerde, los gastos de tasación correrán normalmente a su cargo, con independencia de que al final se formalice o no el crédito.
Es práctica habitual que las entidades de crédito ofrezcan financiar hasta el 80% del valor de tasación del inmueble que se va a hipotecar, aunque algunas pueden ofrecer un importe superior o inferior. Esto depende de su política de concesión de préstamos, de la aportación de garantías adicionales, del análisis que hagan de la capacidad financiera del cliente,... Normalmente, las entidades ofrecen mayor financiación cuando se trata de primera hipoteca que cuando la garantía consiste en una segunda o sucesivas hipotecas; igualmente, suele ser mayor la financiación ofrecida cuando la garantía recae sobre la vivienda habitual que si ésta consiste en una hipoteca sobre otro tipo de vivienda o bienes.
Si no varían los tipos de interés, cuanto mayor sea el plazo del préstamo menor será la cuota y, en los casos de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, esas menores cuotas pueden ser decisivas para permitir el acceso al inmueble. No obstante, cuando los plazos son ya muy largos, la disminución de las cuotas es mucho menos perceptible, principalmente cuanto mayor es el tipo.
Además de las condiciones financieras de las distintas ofertas, el cliente debe valorar la conveniencia de otras condiciones adicionales que algunas entidades ofrecen para conseguir un tipo de interés más favorable, como por ejemplo: la domiciliación de nóminas, recibos, contratación de seguros no obligatorios (de amortización de la deuda en caso de fallecimiento, desempleo o incapacidad permanente,...).
El Banco de España ofrece un simulador para estimar el importe de las cuotas y sus cuadros de amortización desde el siguiente ENLACE
