La nueva Ley de VPO paraliza el 30 por ciento de las operaciones de compraventa de vivienda en Sevilla

terra.es 23/1/2006

Iban pasando los días y las críticas arreciaban de modo que la Junta no tuvo más remedio que rectificar. El Grupo Socialista del Parlamento Andaluz presentó el 23 de noviembre pasado una proposición de ley por la vía de urgencia de modificación de la ley aprobada el 11 de Noviembre, por la que derogaba la Disposición Adicional Novena de la Ley 13 /2005 (que define y regula el uso global turístico), y además introducía otra serie de modificaciones. Sin embargo, esta proposición de ley -fue admitida a trámite por la Mesa del parlamento el 24 de noviembre pasado- debe seguir unos trámites parlamentarios ineludibles, por lo que se prevé que se apruebe el próximo mes de marzo.

Pero cuando parecía que la Ley que entró en vigor el 12 de diciembre no iba a dar más que hablar otra sombra empezó a planear en el sector de la edificación. Con el afán de acabar con la especulación la Ley reserva a la Administración el derecho de tanteo y retracto de las VPO construidas a partir de 1978. Es decir, que lo hace con carácter retroactivo, con lo que una persona que haya comprado una vivienda protegida antes de que entrara en vigor la normativa sólo podrá venderla al precio oficial. Hasta ahora la práctica totalidad de estas viviendas no se vendían por la cantidad que figura en las escrituras sino por otra acordada entre vendedor y comprador que lógicamente está sujeta a las leyes de mercado. Además, de todos es sabido que en ocasiones, los pisos pueden llegar a costar el doble de lo que figura en las escrituras pues se paga una parte en dinero “negro”.

Así, los particulares más afectados por la medida jurídica son los que ya han comprado una segunda vivienda y aún no han vendido la de protección oficial. También los que compraron para invertir y ahora se encuentran con que el inmueble vale la mitad de lo que pagaron. Personas así en Sevilla hay actualmente miles y miles.

Es más, en la Consejería de Obras Públicas aseguran que el número de VPO afectadas por la ley es “incalculable, debido a las diferentes tipologías, tramitaciones, etcétera... y nadie se va a poner ahora a ver expediente por expediente”. No obstante fuentes de la Consejería han dado un dato más que elocuente que puede dar idea de la cantidad de viviendas a las que incumbe la nueva ley, y es que en el bienio 2003-2004 del Plan Andaluz de Vivienda 2003-2007 fueron calificadas para su construcción un total de 7.603 unidades.

La incertidumbre pues es tremenda. Y no sólo entre los propietarios de las casas, sino entre los agentes de la edificación. Intermediarios, registradores y notarios están esperando una aclaración de la Junta porque no se sabe a ciencia cierta si la ley afecta a todas las VPO. El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla, Manuel Bermudo Valero, destaca que la normativa ha generado una situación de inseguridad tremenda en el sector de la intermediación y que más del 30 por ciento de nuestras operaciones están paralizadas por la Ley ante la negativa de notarios y registardores de hacer las escrituras e inscribir las casas.

Agrega que en la práctica están detectando situaciones casi dramáticas en familias que han adquirido una vivienda nueva y necesitan vender la VPO para pagarla y se están encontrando que no pueden escriturarlas y, por tanto, no pueden venderla y hasta están perdiendo las cantidades entregadas a cuenta.

Estamos a la espera -sigue Bermudo- de que la Junta saque una instrucción que aclare a qué viviendas va a afectar dentro de la VPO, y nos tememos que va a ser a todas, sean de primera ocupación o sean de segunda transmisión, aunque tenemos la esperanza remota de que se corrija y que afecte sólo a las viviendas de nueva adquisición. También puedo decirle que parece ser que la delegación provincial de la Consejería de Obras Públicas ha dictado unas normas transitorias hasta que saque la instrucción según las cuales se hace una excepción del derecho de tanteo y retracto con quienes demuestren que han ejercido la compraventa ante de la entrada en vigor de la ley, y con las viviendas anteriores al Plan Andaluz de Vivienda y Suelo de 1992. Pero de todo esto que le digo no hay comunicación oficial.

El presidente de los API sevillanos apunta que esta medida puede ser inconstitucional porque limita, a posteriori, el derecho de propiedad y añade que estamos en un compás de espera hasta ver con nuestros servicios jurídicos qué se puede hacer. Manuel Bermudo ha criticado el carácter retroactivo de la ley, porque debería de aplicarse a las VPO que se hicieran a partir de ahora para que la gente supiese a qué atenerse y no pasa por alto que son los notarios y registradores, dentro del sector inmobiliario, los que están más afectados de forma directa. Porque el derecho de tanteo y retracto que la ley da a la Administración es otro problema no menos importante que conlleva la norma.

El notario -explica Manuel Bermudo- tendrá que verificar que se ha producido el derecho de tanteo, que se ha notificado a la Junta, con el tiempo que ahora se establece de 60 días de antelación, la posibilidad de vender a un tercero para que la Administración pueda decidir si ella compra o lo hace ese tercero. Ante el derecho de retracto el notario se ve obligado a enviar la copia de la escritura a la Junta para notificarle que se vendió la finca en tal o cual circunstancia y así permitir a la Junta que decida si en esas circunstancias la hace suya.

Una de las peticiones que hacen los profesionales es que ese plazo de 60 días se reduzca a 20 y parece ser que la Junta está intentando que así sea. El aspecto positivo de la ley, que lo tiene, es algo que toda la sociedad estaba pidiendo a voces: poner fin a la especulación con la VPO y a la venta a un precio indiscriminado.

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